Что такое нежилое имущество. Понятие «здание», «сооружение», «нежилое помещение. Разберем жилое и нежилое помещение или квартиру, в чём разница

Понятие «здание», «сооружение», «нежилое помещение»

Под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования.

Понятие "сооружение" обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно - оздоровительные, спортивно - зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно - спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Попытки дать юридические понятия "зданию" и "сооружению" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями. Если обратиться к толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением - всякая значительная постройка (различного вида, назначения) (см., напр.: Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой). Поэтому правильнее было бы употреблять выражение "здания и иные сооружения".

Законодатель не сформулировал легального определения понятий "здание" и "сооружение". Однако, с формально-юридической точки зрения, разница между зданиями и сооружениями не имеет принципиального значения, поскольку законодатель установил единый правовой режим для обеих разновидностей недвижимого имущества.

Гораздо существеннее те критерии, при помощи которых здания и сооружения отграничиваются от иных смежных объектов недвижимости. Это важно по той причине, что для аренды зданий и сооружений установлены особые правила регулирования.

В.Н. Литовкин пишет о том, что здания и сооружения "отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением". В.В. Витрянский полагает, что "под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно". А.А. Иванов пишет о том, что, исходя из обычного значения этих терминов, можно сделать вывод о том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, тогда как сооружения обычно не используются для этих целей. В.С. Ем подчеркивает, что "традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком".

Юридическая точка зрения серьезно подкрепляет точку зрения, согласно которой отрицается возможность признания права собственности на часть здания (каковым является, например, нежилое помещение) и вещное право на таковое может быть выражено только в идеальных доля. Как отмечает В.В. Чубаров, "при таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание".

Сомнения в этом вопросе разрешила судебная практика, которая рассматривает нежилые помещения как объекты гражданских прав, допуская возможность сделок с ними, в том числе и заключение договоров аренды нежилых помещений.

Важно отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения).В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения:

• - речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведенных);
• - о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они "привязаны" к определенному земельному участку;
• - связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным (данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости);
• - зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим) (по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений);
• - к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение которых закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению (право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации - п. 2 ст. 220 ГК Республики Беларусь. Объекты незавершенного строительства могут служить объектами различных сделок, в том числе и договора аренды, однако в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений).

ЧТО ТАКОЕ НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ? П.В. МАКЕЕВ

В статье рассматриваются теоретические и практические аспекты регулирования нежилых помещений. Проводится детальный анализ соответствующих норм Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации, иных нормативных правовых актов, подходов различных ученых-юристов, на основе которого формулируется дефиниция нежилого помещения.

Ключевые слова: юриспруденция, право, помещение, нежилое, признаки, дефиниция, недвижимость, изолированность, предназначенность, пригодность.

В настоящее время в законодательстве широко используется понятие «нежилое помещение». При этом следует отметить, что указанное понятие для законодательства не является новым. «Нежилое помещение» использовалось в ГК РСФСР 1964 года (ст. ст. 277, 278, 279), ЖК РСФСР 1983 года (ст. ст. 4, 9, 91, 92, 152), Законе РФ от 24 декабря 1992 года N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 1), Федеральном законе от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ст. 42) Однако, несмотря на частое употребление в законодательстве понятия нежилого помещения, на федеральном уровне так и не были определены все его признаки, нормативно не сформулирована его дефиниция. Судебная практика также не восполняет пробел в данной сфере.
В статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон N 122-ФЗ) присутствует указание на такую характеристику нежилого помещения, как недвижимый характер. Тем не менее в литературе отмечается, что этого явно не достаточно. Как справедливо замечает В.В. Чубаров, «отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем» «Отсутствие точных критериев нежилого помещения в отличие от жилого, — пишет К.И. Скловский, — приводит к тому, что предметом сделок оказываются части здания, не обладающие качествами, позволяющими использовать их по назначению без иных частей. Например, за организацией признано право на кафе, находящееся на крыше здания, при том, что само здание принадлежит иному юридическому лицу»
О необходимости закрепления на законодательном уровне определения понятия нежилого помещения в целях решения вопроса о том, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае, а также в целях разграничения нежилых помещений со вспомогательными помещениями, используемыми сособственниками совместно и не являющимися самостоятельными объектами права, указывали И. Паланкоев и Т.Ю. Комарова

Несмотря на несовершенство законодательства по вопросу нормативного закрепления определения понятия нежилого помещения, данный пробел с избытком восполняется в научной литературе. Так, например, А.Г. Хурцилава определяет «нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком». Г. Певницкий, Е.А. Чефранова понимают под нежилым помещением изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания гражданЮ. Скворцов предлагает по аналогии с определением понятия жилого помещения в п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК формулировать понятие нежилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении Ю.В. Харитонова рассматривает нежилые помещения: во-первых, как помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Во-вторых, к нежилым помещениям автор относит любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое

Как видно из данных дефиниций, нежилое помещение определяется и как выделенная часть в здании и сооружении (помещение), и как понятие, объединяющее помещение и здание. При этом в определениях как указываются недвижимый характер и изолированность нежилого помещения, так и не указываются данные признаки. Предназначенность нежилого помещения также рассматривается неоднозначно: предназначенность не для постоянного проживания граждан и предназначенность не для проживания.
Учитывая, что в литературе определение понятия нежилого помещения мыслится по-разному, рассмотрим его более подробно.
Прежде всего возникает вопрос о том, как следует понимать нежилое помещение: как выделенную часть в здании или как универсальное обобщающее понятие, включающее и здание, и помещения в нем?
В науке ряд авторов рассматривают нежилое помещение в узком смысле, понимая под ним выделенную часть в здании, подчеркивая при этом, что нежилое помещение и нежилое здание не равнозначны <11>. В обоснование данной позиции приводятся извлечения из нормативных правовых актов различного уровня: согласно абз. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ помещения — это объекты, входящие в состав зданий и сооружений; в соответствии со ст. 2 Закона города Москвы от 3 июля 2002 года N 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы» к объектам нежилого фонда, находящимся в собственности города Москвы и расположенным как на территории, так и за пределами территории города Москвы, относятся: 1) отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части; 2) нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения и их части, за исключением помещений, отнесенных в установленном порядке к жилищному фонду

Другие авторы понимают под нежилым помещением как здание в целом, так и его часть (как нежилое здание, так и его изолированные составляющие, т.е. нежилые помещения и их части) <13>. Основывается данная позиция также на нормативных правовых актах: согласно трактовке п. 1 распоряжения Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 года N 217-р «Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения» <14> нежилые помещения включают в себя здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные; в соответствии с п. 1.2 Положения о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 13 августа 1996 года N 689, под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения или их части, не используемые для проживания граждан

Учитывая нормативную правовую основу названных позиций, полагаем, что каждая из них верна по-своему. Однако следует отметить, что в настоящее время идет процесс формирования в законодательстве универсальных обобщающих понятий. В качестве одного из примеров следует назвать понятие жилого помещения, определение которого предусмотрено в ЖК РФ. Другим примером, о котором нельзя не сказать, является используемое в ЖК РФ понятие нежилого помещения. Исходя из того, что нежилое помещение в рамках главы 3 ЖК РФ является результатом перевода из жилых помещений, видами которых являются как жилой дом (здание), так и квартира, комнаты (помещения), логичным представляется вывод о том, что нежилое помещение, переведенное из жилого, в ЖК РФ рассматривается как понятие, объединяющее как здание, так и помещения, и в этом смысле используется ЖК РФ в качестве универсального обобщающего понятия. Более того, принимая во внимание объяснение разработчиков концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе о необходимости включения в перечень недвижимых вещей жилых и нежилых помещений «не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим есть все основания, как законодательные (ЖК РФ и другие нормативные правовые акты), так и концептуальные, для того, чтобы говорить о нежилом помещении по аналогии с понятием и видами жилых помещений как об универсальном обобщающем понятии, включающем в качестве видов нежилые здания, нежилые помещения в здании и их части.
Исходя из того, что в литературе в целях получения представления о правовом режиме нежилого помещения предлагается рассматривать его по аналогии с жилым полагаем, что данный подход может быть использован и в целях формулирования определения понятия нежилого помещения (по аналогии с определением жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Следуя аналогии, представляется логичным вначале рассмотреть признаки нежилого помещения, а затем на их основе сформулировать определение названного понятия.
Без сомнения первый признак нежилого помещения — недвижимый характер. Однако при изучении Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ)нетрудно заметить, что ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Вместе с тем ГК РФ в п. 1 ст. 130 допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных Кодексом. Такая возможность была реализована Федеральным законом N 122-ФЗ, включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости (ст. 1).
При этом следует отметить, что отнесение Федеральным законом N 122-ФЗ нежилых помещений к числу недвижимости послужило поводом для высказываний о нежилом помещении (в виде нежилого помещения в здании) как о недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе

Безусловно, нежилое помещение названо недвижимостью законом. Однако можем ли мы по этой причине говорить об отсутствии у названного объекта прав прочной связи с землей? Разве возможно переместить нежилое помещение в здании без несоразмерного ущерба его назначению?
Полагаем, что на указанные вопросы следует ответить отрицательно. На прочную (неразрывную) связь нежилого помещения с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно — через здание) и невозможность его перемещения без ущерба назначению указывали В.В. Чубаров и А.В. Ерш, Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова, С.П. Гришаев

И действительно, рассматривая нежилые помещения в здании в качестве неразрывно с ним связанных составных частей, на что указывает и судебная практика прочная связь с земельным участком таких частей, равно как и невозможность их перемещения без ущерба назначению, более чем очевидна. По этой причине нет оснований не признавать нежилые помещения в здании недвижимостью „по природе“.
Относительно нежилых помещений в виде нежилых зданий важно сказать, что вопрос о них как о недвижимых вещах „по природе“ или в силу прямого указания в законе казалось бы определенно решен. Тем не менее следует отметить, что по действующему законодательству к зданиям относятся не только недвижимые вещи, но и движимые, к примеру мобильные здания (контейнерные, сборно-разборные: бытовка, вагон и т.д.) Считаем, что отношения по поводу их использования не могут регулироваться законодательством о недвижимом имуществе.

В связи с этим полагаем, что в целях отграничения нежилых помещений от движимых объектов определение понятия нежилого помещения должно иметь указание на недвижимый характер таких помещений.
К следующему признаку нежилого помещения следует отнести изолированность. На данный признак как на необходимый признак нежилого помещения указывали В.А. Алексеев и Т.Ю. Комарова, С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова требования к нежилому помещению на практике приводит к тому, что к таким помещениям относят также площади в зданиях, не являющиеся отдельными помещениями и не способные быть предметом гражданско-правовых сделок, в том числе ипотеки, аренды <24>. При этом если в отношении нежилого помещения как предмета ипотеки вопрос решен (в 2005 году Президиумом ВАС РФ дано разъяснение о том, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещениято в отношении нежилого помещения как предмета договора аренды вопрос не нашел своего разъяснения в высшей судебной инстанции.
Поводом к пониманию субъектами гражданских правоотношений неизолированной части нежилого помещения, т.е. площади, не имеющей границ, в качестве предмета договора аренды послужил п. 3 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ, согласно которому в аренду могут сдаваться наряду со зданием, сооружением, помещением в них также части помещений.
Подобное понимание нормы привело к признанию в судебном порядке ряда договоров аренды незаключенными. Так, в соответствии с Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 октября 2006 года N Ф04-6380/2006 (26943-А46-38) <26> по договору в аренду одним из сособственников объекта, находящегося в общей долевой собственности (без согласия второго собственника и без определения порядка пользования объектом между сособственниками) была передана ½ нежилого помещения. При этом договор не содержал данных, позволяющих установить, какая часть объекта передана в аренду. Суд посчитал, что сторонами не согласовано условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, и признал договор аренды нежилого помещения не заключенным. Согласно другому Постановлению Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 декабря 2000 года N А33-5655/00-С2-Ф02-2773/00-С2 <27> суд признал незаключенным договор аренды части нежилого помещения в связи с тем, что договор не позволял определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, так как не содержал в качестве приложений схем, чертежей, экспликаций с указанием арендных площадей и их границ.
идентифицировать помещение по площади, что является необходимым условием договора аренды недвижимости, то у него должны быть бесспорные границы, определенные органом технической инвентаризации, то есть стены, нанесенные на план. И, следовательно, отсутствие стен может восприниматься как неопределенность объекта аренды. И тогда под сомнение может быть поставлен такой объект аренды, как „часть помещения“, если эта часть не имеет границ (стен), определенных техническим планом или определенных сторонами условно на поэтажном плане»

На основании изложенного считаем, что под частью нежилого помещения как предмета договора аренды, названной в п. 3 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ, следует понимать лишь изолированную часть нежилого помещения или, другими словами, комнату (комнаты) на что в том числе указывает и приложение N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденное Приказом Минэкономразвития РФ от 8 сентября 2006 года N 268 <30>. Кроме того, сама формулировка п. 3 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ о том, что к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади, не позволяет говорить о неизолированной части помещения (не имеющей границ площади) как о предмете договора аренды, поскольку согласно ч. 7 ст. 27 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»орган кадастрового учета откажет в постановке на учет помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении, соответственно не выдаст и кадастровый паспорт. Отсутствие кадастрового паспорта сделает невозможным процесс индивидуализации объекта недвижимости и создаст препятствие на пути к заключению договора.
Представляется, что в целях недопущения неоднозначного понимания нежилого помещения, его части и, соответственно, спорных ситуаций на практике признак изолированности должен присутствовать в определении понятия нежилого помещения.
Наряду с недвижимым характером и изолированностью, ряд авторов справедливо называют в качестве признака нежилого помещения также предназначенность. Причем предназначенность нежилого помещения рассматривается в литературе в двух вариантах: предназначенность для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других и предназначенность не для проживания (постоянного проживания) граждан <33>. Кроме того, встречаются также случаи, когда авторы объединяют оба варианта, к примеру предназначенность для использования в производственных, социальных (культурных, медицинских, образовательных), лечебно-санаторных или иных целей, кроме целей проживания граждан

Важно отметить, что предназначенность нежилого помещения в первом варианте имеет существенный недостаток. Учитывая, что перечень целей деятельности, для которых предназначается нежилое помещение, не является закрытым, о чем свидетельствуют слова «и других целей», к другим целям могут относиться в том числе и жилые, что не позволяет отграничить нежилое помещение от жилого.
Вместе с тем следует сказать, что данный перечень и не может быть закрытым, т.е. иметь указания на все цели деятельности, для которых предназначается нежилое помещение, поскольку, принимая во внимание довольно широкий перечень назначений нежилых объектов, применяемых при ведении Единого государственного реестра объектов капитального строительстваотражение всех целей в определении понятия нежилого помещения усложнит его. Кроме того, в случае появления нового вида деятельности, который не будет предусмотрен в «закрытом» определении нежилого помещения, отношения с объектом, предназначенным для нового вида деятельности, не смогут быть урегулированы правилами и нормами, регламентирующими отношения с нежилым помещением, что будет являться существенным недостатком нежилого помещения во втором варианте. Безусловно, сама формулировка «не для проживания (постоянно проживания)» правильная. Однако она не позволяет судить о назначении нежилых помещений. Хотя назначение существует у каждого нежилого помещения, и в зависимости от назначения к ним так же, как и к жилым помещениям, предъявляются определенные требования строительных, санитарных и иных правил и норм

Устранение указанных недостатков видится в объединении предназначенности нежилого помещения в двух вариантах. Данное объединение с одной стороны позволит назвать основные цели деятельности, для которых предназначается нежилое помещение, а с другой — за счет слов «кроме целей проживания (постоянного проживания) граждан» позволит отграничить нежилое помещение от жилого.
Рассматривая приведенный перечень целей (предназначенность в первом варианте), нельзя не отметить, что торговые, социальные, образовательные, культурные, медицинские, лечебно-санаторные исходя из действующих строительных норм и правил <37> можно объединить в одну цель — общественную. В связи с этим к предназначению нежилого помещения следует отнести: производственные, административные, общественные и иные цели.
Относительно ограничения перечня целей в виде слов «кроме целей проживания (постоянного проживания) граждан» необходимо сказать, что данная формулировка требует корректировки. Учитывая, что в определении понятия жилого помещения п. 2 ст. 15 ЖК РФ речь идет только о постоянном проживании граждан, ограничение должно иметь указание только на постоянное проживание граждан. В противном случае под нежилые помещения не подпадут такие объекты, как строения и помещения для временного проживания: гостиницы, мотели, санатории, пансионаты, дома отдыха, учреждения туризма, круглогодичные лагеря для детей и юношества, спальные корпуса интернатов и т.д., что по строительным нормам и правилам относится к общественным зданиям, т.е. нежилым Выпадение данных объектов из сферы регулирования нежилых помещений недопустимо.
Кроме предназначенности в литературе отмечается также такой признак нежилого помещения, как пригодность. Так, например, С.П. Гришаев указывает на пригодность нежилого помещения для определенного использования Пригодность как критерий разграничения нежилого и жилого помещения называет В.В. Чубаров <40>. И.А. Емелькина, И.Д. Кузьмина говорят о соответствии нежилого помещения строительным, техническим и противопожарным нормам, что практически означает его пригодность для определенных целей.
Полагаем, что пригодность нежилого помещения или соответствие его строительным, техническим, противопожарным и иным нормам как признак должны присутствовать в определении нежилого помещения по следующим причинам:
— во-первых, при вводе построенного объекта капитального строительства (нежилого помещения) в эксплуатацию производится проверка на соответствие его требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, т.е. проверяются те характеристики объекта, которые изначально закладывались в проектной документации, подготовленной с соблюдением указанных правил и норм. Другими словами проверяется юридическая возможность использования объекта в соответствии с его предназначением или, что то же самое, устанавливается пригодность объекта для определенной в проектной документации цели. В том случае, если объект не соответствует требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм, вопрос о признании объекта нежилым положительно решен не будет, поскольку введенное в эксплуатацию нежилое помещение не может одновременно быть предназначенным и непригодным для определенной цели
— во-вторых, в том случае, когда нежилое помещение введено в эксплуатацию и поставлено на государственный, учет пригодность или непригодность для определенной цели также имеет принципиальное значение, поскольку при эксплуатации производственных, общественных и иных помещений и зданий не должны нарушаться санитарные, противопожарные, экологические правила и нормы. При выявлении нарушений указанных правил и норм, т.е. в случае установления непригодности нежилого помещения для определенной цели, эксплуатация названного объекта приостанавливается или прекращается. Если устранить нарушения невозможно путем проведения строительно-монтажных, санитарно-противоэпидемических и иных работ (мероприятий), то возможны два варианта: либо изменение цели использования нежилого помещения (к примеру, с производственной на складскую), что приведет к изменениям в объекте с сохранением общего правового режима нежилого помещения, либо снос (в случае существенного нарушения объектом санитарных, технических норм и правил, влекущих нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создающих угрозу жизни или здоровью граждан) (ст. 222 ГК РФ), что приведет к утрате правового режима нежилого помещения.
Представляется, что предназначенность в качестве единственного признака нежилого помещения не позволяет отразить всей специфики данного объекта, когда нежилое помещение как объект капитального строительства будучи непригодным для определенной цели не может быть введено в эксплуатацию, а введенное, в случае установления непригодности для определенной цели, не может эксплуатироваться и требует либо изменения цели использования (изменение в объекте с сохранением общего правового режима), либо снос (утрата правового режима).
Очевидно, что предназначенность и пригодность для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан, являются единым признаком нежилого помещения.
Таким образом, установив, что нежилое помещение представляет собой универсальное обобщающее понятие, и рассмотрев основные его признаки (недвижимый характер, изолированность, предназначенность и пригодность), предлагается сформулировать определение таким образом: нежилым помещением признается изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан (отвечающий санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Нежилые помещения (здания и сооружения, помещения).

Легальное определение нежилого помещения (а равно - здания и сооружения) отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования - является систематический анализ норм законодательства. Прежде всего, подчеркнем, что нежилое помещение - это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Жилое помещение как это следует из Жилищного кодекса РФ - предназначено для проживания граждан (ч.1 ст.17 ЖК РФ); нежилые же помещения - это помещения используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д.

Согласно Закону «О государственной регистрации…», помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (ч.2 п.6 ст.12). Таким образом, нежилое помещение - является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта - зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается и практикой. Так, президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000г. №53 подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным .

Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельным объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том числе, договора аренды.

В юридической литературе высказана точка зрения о том, что к понятию "нежилые помещения" в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др. На наш взгляд указанные критерии не верны, поскольку не учитывают, что нежилое помещение может быть любым по размеру и по его назначению (за исключением тех помещений, что отнесены к жилым).

На наш взгляд нежилые помещения необходимо классифицировать на те помещения, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те помещения, которые таковыми выступать не могут.

Согласимся с М. Пискуновой предлагающей классификацию назначения помещений на: самостоятельные, вспомогательные, технические. Указанное назначение должно быть документально определено.

На наш взгляд, во избежание противоречий и излишних дискуссий о нежилых помещениях, в действующее гражданское законодательство должны быть внесены изменения и дополнения, направленные на конкретизации правового статуса нежилых помещений.

Представляются целесообразным рекомендации, разработанные рабочей группой, образованной Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ. В частности, представляется рациональными следующие предложения:

Во-первых, статью 130 ГК РФ, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием, в том числе, на нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия "здание" и "нежилое" помещение, в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости.

Как отмечают исследователи, при этом высказываемые в теории опасения по поводу того, что с признанием жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости ": возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является "собственником" общей стены, : пола: либо потолка: и что же, собственно, составляет объект их права собственности", в реальные споры на практике не выливаются.

Таким образом, необходимо de jure признать помещения в здании самостоятельными объектами недвижимости. Таковое должно стать техническим объектом, а не юридическим. В тоже время представляется допустимым установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании.

Считаем необходимым параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение).

Подборка наиболее важных документов по запросу Нежилое помещение это (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты : Нежилое помещение это

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354
(ред. от 23.02.2019)
"О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"
(вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") "нежилое помещение в многоквартирном доме" - помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией);

Различают жилые и нежилые здания. Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилое здание - предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы : Нежилое помещение это

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Позиция 1. Арендатор здания (сооружения) или помещения в здании, не заключивший договор аренды земельного участка (даже если это предусмотрено договором аренды нежилого помещения), на котором находится это здание (сооружение), не может быть привлечен к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Помещения по своему назначению могут быть жилыми и нежилыми. Эти сведения отражаются в техническом плане помещения и в кадастре недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета (п. 10 ч. 5 ст. 8 Закона N 218-ФЗ, абз. 2 пп. 8 п. 43 Приложения N 2). Помещение как часть здания или сооружения (п. 14 ч. 2 ст. 2 Закона N 384-ФЗ) обычно имеет одинаковое с ними назначение, но не всегда. Так, в жилом доме жилое помещение может быть переведено в нежилое (ст. 22 ЖК РФ).

В настоящее время термин "нежилое помещение" используется достаточно часто. Между тем, его четкого определения в отечественном законодательстве нет.

Пробел в нормах приводит к возникновению множества сложностей как у обычных граждан, так и у предпринимателей, желающих квартиру в многоквартирном доме перевести в нежилое помещение . Ввиду отсутствия четкого определения, на практике нередко совершаются незаконные сделки с недвижимостью.

Что собой представляет ? Давайте разбираться.

Общие сведения

Нежилое помещение в необходимо отличать от Ключевым признаком является наличие у нежилого помещения законного владельца. Такие объекты, как правило, относят к Они образуются посредством перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.

Собственники таких объектов приравниваются к владельцам квартир. Соответственно, они обладают такими же правами и выполняют аналогичные обязанности, что и соседи. В первую очередь, это касается затрат на бытовое обслуживание. Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме должен платить столько же, сколько прочие собственники квартир. При этом в оплату включаются даже те услуги, которыми субъект фактически не пользуется (например, лифт, консьержка).

Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме

На законодательном уровне установлен ряд правил, которым должны следовать владельцы таких объектов. Эти требования призваны обеспечить защиту интересов других собственников квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями .

В таких помещениях запрещается вести деятельность, влекущую загрязнение окружающей среды, создание неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации. Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном дом е нельзя обустроить или лечебное учреждение для больных инфекционными заболеваниями.

Объект должен соответствовать противопожарным, санитарным и градостроительным нормам. В помещении должен быть отдельный вход. Располагаться объект должен на первом этаже либо над другими помещениями нежилого типа.

Если помещение оборудовано под кафе или другое заведение общепита, закрываться оно должно не позже 23.00.

Нормативная база

Юридический статус нежилых помещений в многоквартирных домах регламентируется различными правовыми документами. Основным из них является Конституция, в которой закреплено право на частную собственность.

Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК. В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.

В ЖК присутствуют нормы, в соответствии с которыми осуществляется перевод в нежилое помещение. В многоквартирном доме возможна и обратная процедура.

В правительственном постановлении от 2011 г. закреплено право владельцев нежилых помещений использовать коллективные бытовые резервы сооружения.

Нормативное регулирование вопросов, касающихся рассматриваемых объектов, осуществляется также в соответствии с актами муниципальных и региональных органов управления.

Размеры помещений

Площадь всего дома включает в себя площади всех квартир и общей территории. В состав последней входят лифты, лестничные площадки, подвалы, чердаки и пр. Их параметры отражены в техническом паспорте, который хранится в управляющей компании или в ТСЖ. Расчет площади имеет значение при определении суммы оплаты за коммунальные услуги, в частности, отопления.

Размер нежилых помещений формируется из площадей всех внутренних секций. В расчет не принимаются балконы и лоджии. При определении их площадей используют понижающие коэффициенты.

Условия перевода жилого объекта в нежилое помещение

Некоторые собственники не используют свои квартиры по прямому их назначению, т. е. для проживания. Вместо этого они решают перевести объекты в нежилые для получения стабильного дохода.

Законодательство устанавливает ряд условий для такого перевода.

В первую очередь, в помещении необходимо обустроить отдельный вход. Если его площадь превышает 100 м2, то должен быть второй, запасной вход.

Обязательным условием является отсутствие в помещении зарегистрированных жильцов. Перед переводом объекта из него необходимо выписаться.

На объекте не должно быть никаких обременений. Это значит, что помещение не должно быть в залоге, ипотеке, долгосрочной аренде.

Как выше говорилось, квартира должна быть на первом этаже или находиться над другими такими же нежилыми помещениями.

Запрещен перевод жилых помещений в нежилые в аварийных сооружениях или зданиях, которые должны быть снесены.

Еще один нюанс - перевести можно только всю квартиру в целом. Нельзя сделать нежилой какую-то одну комнату в ней.

В переводе может быть отказано, если сооружение относится к памятникам культурно-исторического наследия.

Особенности процедуры

Если все условия, указанные выше, соблюдены, необходимо собрать пакет документов. В его состав входят:

• Поэтажный план. Он выдается в БТИ.
• Правоустанавливающий документ (свидетельство) на квартиру.
• Техпаспорт и план помещения.
• Если будет проводиться перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, то предоставляется и ее план. Он должен быть утвержден уполномоченным органом, реализующим контрольные функции в сфере строительства. При этом на перепланировку необходимо получить согласие жильцов дома.
• Заявление. Оно подается в соответствующий госорган. В Москве, к примеру, им является Департамент имущества.

Документы, кроме заявления, можно подать в виде заверенных нотариусом копий. Решение принимается в течение 48 дней (рабочих). Отказ можно оспорить в суде.

Нюансы реализации прав и исполнения обязанностей

Как уже выше было сказано, и нежилых) в МКД идентичны. Это положение распространяется и на территорию общего пользования.

Обязанности владельцев охватывают сферу коммунальных платежей. Все собственники должны нести расходы по содержанию общей территории, в том числе прилегающей к дому. При этом начисление соответствующих сумм будет осуществляться и в случае, если владелец нежилого помещения этими территориями не пользуется.

Что касается прав, то в их число входит право голоса на общих собраниях, а также возможность участвовать в обсуждении и разрешении вопросов, связанных с ремонтом, благоустройством, выбором способа управления и пр.

Снабжение коммунальными ресурсами

Владельцам нежилых помещений в МКД предоставляется возможность выбрать наиболее подходящий для них вариант:

• Заключить договора о поставке услуг напрямую с обслуживающими предприятиями.
• Оформить соглашение с управляющей компанией либо ТСЖ.

Перечень услуг, которые могут поставляться пользователю, включает в себя водо-, энерго-, тепло-, газоснабжение, канализацию. При этом они предоставляются в том же объеме, что и прочим владельцам квартир.

Собственники нежилых частей здания несут ответственность за надлежащее содержание приборов учета (счетчиков). Об их повреждении, выходе из строя необходимо своевременно сообщать поставщикам соответствующих услуг.

Перевод нежилого объекта в жилое помещение

Для изменения назначения объекта необходимо:

• Обратиться в проектную организацию для создания плана перепланировки.
• Собрать комплект документов. В него включаются правоустанавливающий документ, протокол собрания жильцов, проект, заключение о соответствии объекта требованиям, установленным для жилых помещений, копия паспорта.

Для перевода помещения необходимо написать заявление и подать его с приложенными документами в уполномоченную инстанцию. Ответа придется ждать также 48 дней. Если в переводе будет отказано, в трехмесячный срок это решение можно оспорить.

Если ответ будет положительным, необходимо провести перепланировку и оформить новый техпаспорт. Затем следует внести изменения в реестр недвижимости, получить свидетельство собственника.

Если владельцем помещения является несовершеннолетний, все действия от его лица совершаются законными представителями. Ими могут выступать родители, опекуны, попечители, усыновители.